Welche Energiekennzahlen ein Maklerinserat nennen muss, wann falsche Werte nach § 2 UWG irreführen und wie Mitbewerber einen Unterlassungsanspruch prüfen.
, Mag. Bernhard Brandauer, Rechtsanwalt
Falsche Energiekennzahlen in einem Maklerinserat können eine irreführende Geschäftspraxis sein. Für ein Unterlassungsbegehren müssen die konkrete Angabe, ihre Bedeutung für eine geschäftliche Entscheidung und die Anspruchsberechtigung des Mitbewerbers getrennt geprüft werden.
§ 3 EAVG 2012 verlangt bestimmte Werte im Inserat. Ein Verstoß gegen diese Informationspflicht beantwortet noch nicht automatisch, ob auch § 2 UWG verletzt ist. Entscheidend sind die Richtigkeit der Aussage, ihr Gewicht im konkreten Inserat und ihre Eignung, Marktteilnehmer zu einer anderen geschäftlichen Entscheidung zu veranlassen.
Der Prüfpfad klärt zuerst Ihre Anspruchsrolle und danach den Beleg, die Kennzahl und deren mögliche Wirkung. Er ersetzt keine Beurteilung des Einzelfalls.
Die konkrete Anzeige, der passende Energieausweis und Ihre Stellung zum Inserenten gehören zusammen.
§ 14 UWG nennt verschiedene Anspruchsberechtigte. Dieser Pfad prüft zuerst, ob ein Mitbewerber in Betracht kommt.
Ordnen Sie Kaufvertrag, Inserat und die vor Vertragsschluss vorgelegte Fassung des Energieausweises zusammen. Der Käuferbeitrag zum Energieausweis beim Zinshausverkauf behandelt diese Vertragsfragen. Dieser Prüfpfad entscheidet nicht über Käuferansprüche.
§ 14 UWG nennt neben Mitbewerbern weitere ausdrücklich berechtigte Stellen. Halten Sie bei einer Organisation die konkrete Rechtsform, den Auftrag und die betroffene Geschäftspraxis fest. Der Prüfpfad bestätigt keine Anspruchsberechtigung; sie ist anhand der gesetzlichen Voraussetzungen gesondert zu prüfen.
Sichern Sie die ganze Anzeige mit URL, Datum, Uhrzeit, Objektbeschreibung und allen sichtbaren Werten. Beschaffen Sie die Fassung des Energieausweises, die für genau dieses Gebäude oder diese Nutzungseinheit gilt. Erst danach lässt sich prüfen, ob derselbe Wert auf derselben Grundlage verglichen wird.
Vergleichen Sie Heizwärmebedarf, Endenergiebedarf und Gesamtenergieeffizienzklasse mit dem passenden Energieausweis. Prüfen Sie Objektumfang, Berechnungsgrundlage und Ausweisfassung. Ohne diese Zuordnung belegt eine sichtbare Zahlendifferenz noch keine falsche Werbeaussage.
Wenn ein konkreter falscher oder fehlender Wert eine geschäftliche Entscheidung beeinflussen kann, kommt eine Prüfung nach § 2 UWG in Betracht. Ein Unterlassungsanspruch setzt zusätzlich eine passende Anspruchsberechtigung nach § 14 UWG voraus. Für Anzeigen rund um den 27. September 2026 ist § 44 Abs. 16 UWG gesondert zu prüfen; der Übergangstext spricht von Waren und begründet für Immobilien keine pauschale Ausnahme.
Dokumentieren Sie, wo und wie die Kennzahl erscheint, welche Informationen danebenstehen und an wen sich die Anzeige richtet. Eine Nebenangabe, ein hervorgehobener Wert und eine fehlende Pflichtangabe können unterschiedlich wirken. Ohne diesen Kontext bleibt die Bewertung offen.
Eine Abweichung vom Energieausweis führt nicht automatisch zu einem Verstoß gegen § 2 UWG. Prüfen Sie, ob der Wert im konkreten Inserat für die Entscheidung über Kauf oder Miete eine erkennbare Rolle spielt. Die Pflicht zur Angabe nach § 3 EAVG bleibt davon getrennt zu beurteilen.
Sichern Sie die veröffentlichte Fassung mit URL, Datum und Uhrzeit, Anbieter, Objektbezeichnung und allen angezeigten Energiewerten. Speichern Sie die ganze Inseratsseite samt Textumfeld und allfälligen Anhängen. Eine nachträgliche Korrektur kann die öffentliche Seite verändern, deshalb sollte der beanstandete Stand unverändert nachvollziehbar bleiben.
Ordnen Sie jede Zahl dem tatsächlich angebotenen Gebäude oder Nutzungsobjekt zu. Ein Wert aus einem Energieausweis für einen Gesamtkomplex lässt sich nicht ohne Prüfung einem einzelnen Objekt zuordnen. Auch ein Unterschied zwischen Anzeige und Dokument beweist für sich allein noch keinen falschen Wert: Objektumfang, Berechnungsgrundlage und Fassung des Dokuments müssen zusammenpassen.
Bei Angeboten zum Kauf oder zur Miete müssen in einem elektronischen Inserat die gesetzlich vorgesehenen Energieangaben zum angebotenen Gebäude oder Nutzungsobjekt stehen. § 3 EAVG 2012 nennt den Heizwärmebedarf, den Endenergiebedarf und die Gesamtenergieeffizienzklasse. Die Verpflichtung trifft den Verkäufer oder Vermieter und einen beauftragten Immobilienmakler. Die geänderte Inseratregel gilt seit 1. Juli 2026.
Für die Prüfung einer möglichen Falschangabe sind daher alle drei Angaben mit dem maßgeblichen Energieausweis und dem darin beschriebenen Objekt abzugleichen. Eine ausgelassene Kennzahl und eine unrichtige Zahl sind unterschiedliche Sachverhalte. Die gesetzliche Anzeigepflicht ersetzt nicht die gesonderte Prüfung, ob die konkrete Geschäftspraxis nach dem UWG irreführt.
§ 2 UWG erfasst unrichtige Angaben und sonstige irreführende Geschäftspraktiken über wesentliche Merkmale eines Produkts. Erfasst werden auch wesentliche Informationen, die fehlen oder unklar dargestellt sind. Maßgeblich ist, ob die Praxis geeignet ist, einen Marktteilnehmer zu einer geschäftlichen Entscheidung zu veranlassen, die er sonst nicht getroffen hätte.
Bei einem Maklerinserat sind die sichtbare Energieangabe, der Bezug zum angebotenen Objekt und die konkrete Darstellung zu prüfen. Eine Abweichung vom Energieausweis entscheidet nicht allein über die Irreführung. Eine solche Praxis kann bereits vor Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrags rechtlich relevant werden.
Zur Anzeige gehören die gesicherte Onlinefassung und ihre Änderungsstände. Zur Richtigkeit der Kennzahlen gehören der Energieausweis, sein Ausstellungsdatum, der darin erfasste Gebäudeteil und die Zuordnung zum Inserat. Wenn diese Unterlagen den behaupteten Fehler nicht erklären, ist eine nachvollziehbare fachliche Gegenüberstellung nötig. Der Screenshot hält den angezeigten Inhalt fest; die Richtigkeit der Energieangabe ergibt sich erst aus dem Abgleich mit den passenden Unterlagen.
Dokumentieren Sie außerdem, weshalb die Zahl für Interessenten im konkreten Angebot erheblich sein konnte. Für den Anspruch nach § 14 UWG ist getrennt davon festzuhalten, welche gleichartigen oder verwandten Leistungen das klagende Unternehmen am Markt anbietet. Die gesetzlichen Voraussetzungen richten sich nach dem Marktverhältnis und dem Inhalt der beanstandeten Anzeige, nicht nach einer allgemeinen Unzufriedenheit mit einem Mitbewerber.
Ein Unternehmer, der Waren oder Leistungen gleicher oder verwandter Art in geschäftlichem Verkehr anbietet, kann bei einer einschlägigen unlauteren Handlung grundsätzlich auf Unterlassung klagen. Ob zwei Makler tatsächlich in einem relevanten Wettbewerbsverhältnis stehen, ist anhand ihrer Leistungen und des betroffenen Markts zu prüfen. § 14 UWG nennt für bestimmte UWG-Verstöße daneben weitere klageberechtigte Einrichtungen.
Der Mitbewerber muss daher sowohl die behauptete Irreführung nach § 2 UWG als auch seine eigene Anspruchsberechtigung darlegen. § 14 betrifft die Klagebefugnis für den Unterlassungsanspruch. Ein Anspruch des Käufers auf Preisminderung, Vertragsauflösung oder Schadenersatz folgt daraus nicht automatisch. Eine vertiefte Darstellung der Mitbewerber-Aktivlegitimation bietet unser Beitrag zum Unterlassungsanspruch nach § 14 UWG.
Die für den Veröffentlichungstermin maßgebliche Fassung des § 2 UWG tritt am 27. September 2026 in Kraft. § 44 Abs. 16 UWG ordnet für drei Jahre eine besondere Voraussetzung für zivilrechtliche Ansprüche wegen Verstößen gegen die dort genannten neuen Bestimmungen an: Sie können in dieser Zeit nur geltend gemacht werden, wenn die betroffenen Waren nach dem 27. September 2026 in Verkehr gebracht wurden.
Der Wortlaut dieser Übergangsregel spricht von Waren und beantwortet nicht ausdrücklich, wie sie auf ein Inserat über eine unbewegliche Liegenschaft anzuwenden ist. Aus der Regel lässt sich daher keine pauschale Aussage ableiten, dass sie für Immobilien immer gilt oder nie gilt. Vor einer Klage ist dieser Punkt für das konkrete Objekt und Begehren gesondert rechtlich zu beurteilen.
Käufer prüfen bei abweichenden oder fehlenden Energieangaben die Verkaufsunterlagen, den vor einer verbindlichen Vertragserklärung vorgelegten Energieausweis und die genaue Beschreibung des angebotenen Objekts. Der Beitrag zum Energieausweis beim Zinshausverkauf behandelt diese Käufer- und Vertragsfragen.
Diese Vertragsprüfung beantwortet nicht, ob ein Mitbewerber Unterlassung nach § 2 und § 14 UWG verlangen kann. Dafür sind die konkrete Geschäftspraxis und die Anspruchsberechtigung getrennt zu prüfen. Dieser Beitrag bleibt bei der wettbewerbsrechtlichen Prüfung eines Maklerinserats.
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