Koji energetski podaci pripadaju oglasu za nekretninu u Austriji, kada netočni podaci mogu zavarati prema članku 2. UWG-a i kako konkurent procjenjuje zahtjev za zabranu.
, Mag. Bernhard Brandauer, Rechtsanwalt
Netočni energetski podaci u oglasu agencije za nekretnine mogu predstavljati zavaravajuću poslovnu praksu. Prije nego konkurent zatraži sudsku zabranu, odvojeno treba utvrditi što je točno navedeno, može li podatak utjecati na poslovnu odluku i ima li tužitelj aktivnu legitimaciju.
Članak 3. austrijskog Zakona o energetskoj iskaznici za zgrade iz 2012. (EAVG 2012) propisuje određene energetske podatke u oglasima za nekretnine. Povreda te obveze sama po sebi ne dokazuje zavaravajuću praksu prema članku 2. austrijskog UWG-a. Važni su točnost, kontekst oglasa i mogućnost da navod promijeni odluku sudionika na tržištu.
Put provjere najprije utvrđuje vašu procesnu ulogu, a zatim dokaze, energetski podatak i mogući uticaj. Ne odlučuje o konkretnom sporu.
Konkretan oglas, odgovarajuća energetska iskaznica i vaš položaj prema oglašivaču pripadaju istoj provjeri.
Član 14. UWG-a navodi više mogućih ovlaštenika. Ovaj put provjere najprije razmatra položaj konkurenta.
Prikupite kupoprodajni ugovor, oglas i verziju energetske iskaznice koja vam je predočena prije zaključenja ugovora. Vodič za kupce o energetskoj iskaznici pri prodaji višestambene zgrade obrađuje ta ugovorna pitanja. Ovaj put provjere ne utvrđuje prava kupca.
Član 14. UWG-a navodi konkurente i druga izričito ovlaštena tijela. Ako djelujete za organizaciju, zabilježite njen pravni oblik, mandat i spornu praksu. Ovaj put provjere ne potvrđuje ovlaštenje; zakonske pretpostavke treba zasebno procijeniti.
Sačuvajte cijeli oglas s URL-om, datumom, vremenom, opisom nekretnine i svim vidljivim podacima. Pribavite verziju iskaznice koja se odnosi na konkretnu zgradu ili jedinicu. Tek tada se može provjeriti upoređuju li se isti podatak i isti obuhvat.
Uporedite potrebnu toplinsku energiju za grijanje, potrebu za konačnom energijom i razred ukupne energetske učinkovitosti s odgovarajućom iskaznicom. Provjerite obuhvat nekretnine, osnovu izračuna i verziju dokumenta. Bez te veze vidljiva razlika u brojkama ne dokazuje netačnu reklamnu tvrdnju.
Ako konkretan netačan ili izostavljen podatak može uticati na poslovnu odluku, može biti opravdana provjera prema članu 2. UWG-a. Za zabranu je dodatno potrebno ovlaštenje prema članu 14. UWG-a. Za oglase oko 27. septembra 2026. treba zasebno provjeriti član 44. stav 16. UWG-a; prijelazni tekst govori o robi i ne daje opće izuzeće za nekretnine.
Zabilježite gdje se podatak pojavljuje, koje ga informacije prate i kome je oglas namijenjen. Sporedna napomena, istaknuta vrijednost i izostavljen obavezni podatak mogu djelovati različito. Bez tog konteksta procjena ostaje otvorena.
Razlika u odnosu na energetsku iskaznicu ne dokazuje automatski povredu člana 2. UWG-a. Provjerite može li podatak u konkretnom oglasu primjetno uticati na odluku o kupovini ili najmu. Obaveza navođenja podataka prema članu 3. EAVG-a procjenjuje se zasebno.
Sačuvajte objavljenu verziju s URL-om, datumom i vremenom, podacima o oglašivaču, opisom nekretnine i svim navedenim energetskim vrijednostima. Pohranite cijelu stranicu, okolni tekst i privitke. Kasnijom izmjenom oglasa javni se sadržaj može promijeniti, zato mora ostati jasno koja se verzija osporava.
Svaku vrijednost usporedite sa zgradom ili jedinicom koja se stvarno nudi. Podatak iz energetske iskaznice za cijelu zgradu ne može se bez provjere pripisati pojedinom stanu. Razlika između oglasa i dokumenta sama po sebi ne dokazuje netočnost. Moraju se podudarati obuhvat nekretnine, osnova izračuna i verzija dokumenta.
U elektroničkom oglasu za prodaju ili najam nekretnine moraju biti navedeni propisani energetski podaci za ponuđenu zgradu ili jedinicu. Članak 3. EAVG-a navodi potrebnu toplinsku energiju za grijanje (Heizwärmebedarf), potrebu za konačnom energijom (Endenergiebedarf) i razred ukupne energetske učinkovitosti (Gesamtenergieeffizienzklasse). Obveza se odnosi na prodavatelja ili najmodavca te na agenciju za nekretnine koju su angažirali. Izmijenjeno pravilo za oglašavanje primjenjuje se od 1. srpnja 2026.
Moguću netočnost zato treba provjeriti usporedbom svih triju podataka s odgovarajućom energetskom iskaznicom i nekretninom na koju se odnosi. Izostavljeni podatak i netočan navod nisu ista pitanja. Zakonska obveza oglašavanja ne zamjenjuje zasebnu procjenu zavarava li poslovna praksa prema UWG-u.
Članak 2. UWG-a obuhvaća neistinite tvrdnje i druge zavaravajuće poslovne prakse o bitnim svojstvima proizvoda. Uređuje i slučajeve u kojima se bitna informacija izostavi ili prikaže nejasno. Pitanje je može li praksa navesti sudionika na tržištu na poslovnu odluku koju inače ne bi donio.
Kod oglasa za nekretninu treba utvrditi koji je podatak prikazan, odnosi li se na ponuđenu nekretninu i kako je predstavljen. Odstupanje od energetske iskaznice samo po sebi ne dokazuje zavaravajuću poslovnu praksu. Zavaravajući navod može biti pravno važan i prije nego što se prodaja ili najam dovrše.
Za sadržaj oglasa sačuvajte stranicu i njezine promjene tijekom vremena. Za provjeru energetskih podataka pribavite energetsku iskaznicu, datum izdavanja, dio zgrade na koji se odnosi i vezu s oglasom. Ako dokumenti ne objašnjavaju navodnu pogrešku, izradite obrazloženu stručnu usporedbu. Snimka zaslona bilježi sadržaj prikazan na stranici; točnost energetskog podatka provjerava se usporedbom s odgovarajućim dokumentima.
Zabilježite zašto bi taj podatak mogao biti važan zainteresiranima koji čitaju upravo taj oglas. Odvojeno dokumentirajte koje iste ili srodne usluge tužitelj nudi na tržištu, jer je to važno za aktivnu legitimaciju prema članku 14. UWG-a. Zahtjev ovisi o stvarnom tržišnom odnosu i konkretnom oglasu, a ne o općenitom prigovoru konkurentu.
Poduzetnik koji u okviru svojeg poslovanja nudi robu ili usluge iste ili srodne vrste u pravilu može tražiti zabranu odgovarajuće nepoštene prakse. Jesu li dvije agencije za nekretnine pravno relevantni konkurenti ovisi o njihovim uslugama i tržištu na kojem djeluju. Članak 14. UWG-a za određene povrede ovlašćuje i druga tijela na pokretanje postupka.
Konkurent zato mora utvrditi i zavaravajuću praksu prema članku 2. UWG-a i vlastitu aktivnu legitimaciju. Članak 14. uređuje tko može podnijeti zahtjev za zabranu. Kupcu zbog toga automatski ne pripada pravo na sniženje cijene, raskid ugovora ili naknadu štete. U zasebnom članku o aktivnoj legitimaciji za zahtjev za zabranu prema članku 14. UWG-a objašnjeno je tko može pokrenuti takav postupak.
Za datum objave mjerodavna je verzija članka 2. UWG-a koja stupa na snagu 27. rujna 2026. Članak 44. stavak 16. UWG-a tijekom sljedeće tri godine propisuje poseban uvjet za građanskopravne zahtjeve zbog povreda ondje navedenih novih odredbi: zahtjevi se u tom razdoblju mogu podnijeti samo ako je predmetna roba stavljena na tržište nakon 27. rujna 2026.
Prijelazno pravilo govori o robi i izričito ne objašnjava kako se primjenjuje na oglas za nekretninu. Zato se iz njega ne može zaključiti da se pravilo uvijek primjenjuje na nekretnine ili da se nikada ne primjenjuje. Prije podnošenja tužbe njegov učinak treba procijeniti za konkretnu nekretninu i zahtjev.
Kupac koji provjerava razliku ili izostanak energetskih podataka treba pregledati prodajnu dokumentaciju, energetsku iskaznicu predočenu prije sklapanja obvezujućeg ugovora i tačan opis ponuđene nekretnine. Vodič o energetskoj iskaznici pri prodaji višestambene zgrade obrađuje pitanja kupca i ugovora.
Ta ugovorna procjena ne utvrđuje može li konkurent zahtijevati zabranu prema člancima 2. i 14. UWG-a. Konkretna poslovna praksa i pravo na podnošenje zahtjeva procjenjuju se odvojeno. Ovaj članak bavi se procjenom oglasa za nekretninu prema pravu konkurencije.
Teme
Kratko nam opišite situaciju. Razjasnit ćemo koji su dokumenti potrebni i koji je naredni korak smislen.
Kancelarija
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg Österreich
Telefon
+43 662 6280000